Baufinanzierung 2026: Wie viel Eigenkapital Sie wirklich brauchen

Die 20-Prozent-Regel

Als Faustregel gilt: Sie sollten mindestens die Kaufnebenkosten (10 – 15 %) plus 10 – 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Bei einem Gesamtvolumen von 700.000 € sind das 140.000 – 245.000 €.

Eine 100-Prozent-Finanzierung ist 2026 zwar weiterhin möglich, aber meist mit deutlichem Zinsaufschlag (0,5 – 1,5 Prozentpunkte). Eine Vollfinanzierung (110 %) ist nur noch wenigen Bonitätskunden vorbehalten und kostet weitere 0,5 Prozentpunkte.

Wichtig: Banken bewerten Eigenkapital unterschiedlich. Liquides Eigenkapital (Tagesgeld, Festgeld) wird voll angerechnet. Bausparverträge nur in der Sparphase, Wertpapierdepots oft nur mit 70 – 80 % Beleihungswert.

Tilgungssatz: Lieber 2 oder 3 Prozent?

Mit einem höheren Anfangstilgungssatz reduzieren Sie Laufzeit und Zinslast erheblich. Eine 2-Prozent-Tilgung führt bei aktuellen Zinsen (Stand 2026: rund 3,5 %) zu einer Gesamtlaufzeit von über 30 Jahren. Mit 3 % Anfangstilgung sind es nur noch rund 24 Jahre, mit 4 % unter 20 Jahre.

Rechenbeispiel: 500.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2 % Tilgung = 2.292 € monatlich, Restschuld nach 10 Jahren 393.000 €. Mit 3 % Tilgung: 2.708 €/Monat, Restschuld 326.000 €. Die 416 € Mehrbelastung sparen 67.000 € Restschuld.

Unsere Empfehlung: Mindestens 2,5 % Tilgung, idealerweise 3 % — wenn die monatliche Rate es zulässt. Eine Sondertilgungs-Option (5 – 10 % pro Jahr) sollte fester Vertragsbestandteil sein.

Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre?

Längere Zinsbindungen geben Planungssicherheit, kosten aber 0,2 – 0,5 Prozentpunkte mehr. In Niedrigzinsphasen sind 20 Jahre attraktiv, in Hochzinsphasen kürzere Bindungen mit Anschluss-Spielraum.

2026er-Faustregel: Bei aktuellen Zinsen um 3,5 % ist eine 15-Jahres-Bindung der Standard — sie bietet einen guten Kompromiss aus Sicherheit und Flexibilität. Nach 10 Jahren haben Sie ohnehin ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§489 BGB).

Wichtig: Vergleichen Sie nicht nur den Sollzins, sondern den Effektivzins. Bearbeitungsgebühren, Schätzkosten und Bereitstellungszinsen können den Vergleich verfälschen.

KfW + Bank: die clevere Kombination

KfW-Kredite haben günstigere Zinsen als Bankdarlehen, aber niedrigere Höchstbeträge. Die optimale Strategie: Maximale KfW-Beträge ausschöpfen und mit einem Bankdarlehen kombinieren.

Beispiel Familie mit 2 Kindern, Eigenheim 600.000 €: 270.000 € KfW-300 (WEF, ~1,2 % Zins) + 150.000 € KFN KfW-297 (~2,8 %) + 180.000 € Bankdarlehen (3,5 %). Mischzins: 2,4 % statt 3,5 % — Ersparnis über 10 Jahre rund 32.000 €.

Was die Bank prüft: Bonität und Haushaltsrechnung

Banken prüfen Ihre Bonität anhand von Schufa-Score, Einkommensnachweisen (3 Gehaltsnachweise, BWA bei Selbstständigen) und einer Haushaltsrechnung. Faustregel: Die monatliche Rate darf maximal 35 – 40 % des Nettohaushaltseinkommens betragen.

Bei Selbstständigen wird der Durchschnitt der letzten 3 Jahre angesetzt. Banken fordern oft 36 Monatsabschlüsse plus letzte Steuererklärungen.