Festpreis, Pauschalpreis, Einheitspreis — der ehrliche Vergleich der Bauvertragsmodelle

Festpreis: Was er bedeutet — und was nicht

Ein Festpreis im Sinne eines Bauvertrags ist ein für einen definierten Leistungsumfang vereinbarter, fester Betrag. Achtung: Festpreis bezieht sich immer auf eine konkrete Bau- und Leistungsbeschreibung. Ändert sich der Umfang (etwa höhere Trittschalldämmung, andere Fliesen, eine Steckdose mehr), greifen Nachträge — und die haben keinen Festpreis.

Außerdem ist ein Festpreis meist nur zeitlich befristet (oft 12 Monate ab Vertragsschluss). Wird der Baubeginn verschoben — etwa weil die Baugenehmigung später kommt — kann der Anbieter Preisanpassungen verlangen. Manche Anbieter binden den Festpreis an einen konkreten Baubeginn-Termin, andere an die Vertragsunterzeichnung.

Echte Festpreissicherheit haben Sie nur, wenn drei Bedingungen erfüllt sind: vollständige Bau- und Leistungsbeschreibung, klar definierte Geltungsdauer und eine Klausel, die alle Materialpreissteigerungen dem Anbieter zuordnet.

Pauschalpreis vs. Einheitspreis

Der Pauschalpreis ist die im privaten Hausbau übliche Form: Eine Gesamtsumme für ein klar definiertes Werk. Der Pauschalpreis nach BGB unterscheidet sich von der Pauschale nach VOB/B vor allem in der Mängelhaftung (5 statt 4 Jahre).

Der Einheitspreisvertrag (mit Aufmaß nach VOB) wird selten bei Privatbauherren eingesetzt — eher bei öffentlichen Bauvorhaben. Hier werden einzelne Positionen je Mengeneinheit abgerechnet (z. B. Mauerwerk pro m³). Vorteil: präzise Abrechnung. Nachteil: keine Gesamtsumme planbar.

Eine Mischform ist der Detailpauschalvertrag mit Mengenangaben — hier wird pauschal nach Bau- und Leistungsbeschreibung gebaut, aber mit klaren Maßangaben (Wohnfläche, Geschosshöhe, Bauwerksabmessungen). Das bietet Bauherren die meiste Sicherheit.

Die zwei rechtlichen Vertragsformen: BGB-Bauvertrag und VOB/B

Seit 2018 gibt es im BGB den eigenständigen Verbraucherbauvertrag (§650i ff.). Er bietet Privatbauherren besondere Schutzrechte: Widerrufsrecht von 14 Tagen, Anspruch auf eine verständliche Baubeschreibung, Sicherheitseinbehalt von 5 % bei Abnahme.

Die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) ist dagegen ein Regelwerk, das vor allem bei öffentlichen und gewerblichen Bauvorhaben eingesetzt wird. Sie kennt kürzere Mängelhaftungsfristen (4 statt 5 Jahre) und andere Abnahmeregeln.

Bei privaten Hausbau-Anbietern ist heute fast immer der BGB-Verbraucherbauvertrag der Standard. Lehnen Sie es ab, wenn ein Anbieter Ihnen einen VOB-Vertrag andient — die Privatbauherren-Schutzrechte gelten dann nicht.

Die 7 wichtigsten Klauseln, die Sie prüfen müssen

Bevor Sie einen Bauvertrag unterschreiben, sollten Sie folgende Punkte verstanden haben:

• Was genau ist Leistungsinhalt? Vollständige Bau- und Leistungsbeschreibung als Vertragsbestandteil?
• Wie lange gilt der Festpreis? An welches Ereignis ist er gekoppelt?
• Welche Sonderwünsche kosten extra — und wie werden sie abgerechnet (Stundenlohn, Einheitspreis)?
• Welche Vertragsstrafen gelten bei Bauzeitverzug? (Üblich: 0,2 – 0,5 % der Bausumme pro Woche, gedeckelt auf 5 %)
• Wie ist die Mängelhaftung geregelt? (BGB: 5 Jahre, VOB: 4 Jahre)
• Welche Zahlungsplan-Stufen gelten? Übersteigen sie den Baufortschritt nicht zu stark?
• Gibt es einen 5%igen Sicherheitseinbehalt für Restmängel bei Abnahme (gesetzlicher Anspruch beim Verbraucherbauvertrag)?

Vorsicht bei diesen Klauseln

Es gibt eine Handvoll Klauseln, die immer wieder in Bauverträgen auftauchen — und die für Bauherren ein erhebliches finanzielles Risiko darstellen. Lassen Sie sich diese Klauseln immer streichen oder verhandeln:

• Materialpreis-Gleitklauseln, die Preissteigerungen ohne Obergrenze dem Bauherrn zuschlagen
• Pauschale Bauzeitverlängerung bei „höherer Gewalt" (zu weit gefasst)
• Vorauszahlungen über den tatsächlichen Baufortschritt hinaus
• Vereinbarungen, die eine Abnahme auch ohne Begehung als erfolgt gelten lassen
• Schiedsgerichts-Klauseln, die den Gerichtsstand zum Anbieter-Sitz verlegen

Unser Tipp

Lassen Sie jeden Bauvertrag vor Unterschrift unabhängig prüfen. Die Investition von 800 – 1.500 € für einen Bau-Anwalt oder Bauherrenberater verhindert in vielen Fällen fünfstellige Mehrkosten im Bauverlauf.

Wir prüfen für unsere Mandanten standardmäßig den Vertrag plus Bau- und Leistungsbeschreibung und liefern eine schriftliche Risikoanalyse — bevor unterschrieben wird.